Mittwoch, 28. April 2021

BGH: Vollständigkeitsklauseln im Gewerberaummietvertrag

Urteil vom 3. März 2021 - AZ. XII ZR 92/19

Die Beklagte in diesem Verfahren mietete vom Kläger Geschäftsräume an. Im Mietvertrag vom 30. Juli 2015 war unter anderem geregelt, dass mündliche Nebenabreden zu diesem Vertrag nicht bestehen. Nach der Übergabe der Räumlichkeiten behauptete die Mieterin verschiedene Mängel und zahlte die Miete daher zu keinem Zeitpunkt vollständig. Bis Mai 2017 sind dadurch Mietrückstände in Höhe von 42.993,93 Euro angefallen, die der Vermieter auf dem Klageweg geltend macht. Das Landgericht hatte der Klage vollumfänglich stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat der Beklagten im Berufungsverfahren eine Mietminderung von fünf Prozent zugestanden und sie im Übrigen mit Ausnahme er zwischenzeitlich abrechnungsreif gewordenen Betriebskostenvorauszahlungen zur Zahlung verurteilt.

Das Berufungsgericht hatte der Beklagten die Mietminderung wegen einer „thermischen Unbehaglichkeit“ in den Wintermonaten aufgrund einer Einfachverglasung im „Besucherbad“ zugebilligt. Weitere behauptete Mängel seien entweder nicht vorhanden, nicht bewiesen oder unerheblich. Die Einfachverglasung sei nur im Besucherbad und nicht für das gesamte Objekt maßgeblich, da eine Doppelverglasung nicht vertraglich vereinbart war. Die Vereinbarung, dass die Räume „frisch renoviert“ zu übergeben seien, führe bei einem Altbau nicht dazu, dass eine umfassende „Sanierung in Neubauqualität“ geschuldet sei. Die behauptete mündliche Zusage des Vermieters, für eine Doppelverglasung zu sorgen, hätte keinen Eingang in den Vertrag gefunden, da die Parteien im Mietvertrag bestätigt hatten, dass keine mündlichen Nebenabreden bestehen.

Der BGH folgte dieser Argumentation nicht. Das Berufungsgericht habe die Regelung des Mietvertrags, nachdem die Räume „frisch renoviert“ übergeben werden müssen, falsch ausgelegt. Insbesondere habe es den Zusatz „wie abgesprochen“ übersehen, der darauf hinweise, dass vorvertragliche Absprachen zwischen den Parteien getroffen wurden. Darüber hinaus gebiete auch ein vermeintlich klarer Wortlaut, die Behauptung der Beklagten, der Kläger hätte eine Doppelverglasung vorvertraglich versprochen, nicht einfach außer Acht gelassen werden.

Hinzu komme, dass der Vollständigkeitsklausel im Mietvertrag, nach der keine mündlichen Nebenabreden bestehen, nach ständiger Rechtsprechung „keine unwiderlegbare Vermutung für das Nichtbestehen mündlicher abreden und auch sonst nicht entnommen werden, dass die Absprachen der Parteien aus dem Stadium der vertragsanbahnenden Verhandlungen keine Geltung mehr beanspruchen dürfen.“ Für die Interpretation einer solchen Klausel, wonach die Parteien mit Aufnahme der Vollständigkeitsklausel zu verstehen geben wollen, an bisherigen Absprachen nicht mehr festhalten zu wollen, sei kein Raum. Somit würden etwaige vorvertragliche Vereinbarungen hinsichtlich der Doppelverglasung Wirkung entfalten, was das Berufungsgericht noch zu klären haben wird.